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2022.08.02
近畿圏中古マンション市況③
成約率と価格下落率.JPG

近畿圏中古マンション市況③
需給関係が逼迫。中古マンションは出たらすぐ売れる?
気になる今後の行方ですが、コロナ前後での成約並びに新規登録状況から考察してみましょう。

■近畿圏中古マンション成約倍率の推移(12カ月移動平均) 
上のグラフは、成約物件に対して新規登録件数が何件あるかを示した「成約倍率」の推移です。
倍率が高いほど供給緩和、低いほど需給関係が逼迫している状況を示していますが、グラフを見ると2021年から急激に成約倍率が低下し、更にコロナ前の水準よりも需給逼迫が進んでいる状況です。
ただ、物件数だけ見ても、「売り手が値下げをしているから成約数が多い」と仮定することも出来ます。そこで、価格という観点からも需給関係を見てみましょう。

■近畿圏中古マンション価格下落率(12カ月移動平均)
下のグラフは、新規登録物件の平均㎡単価から実際に成約した物件の平均㎡単価では、どれくらい価格に差があるのかを示したもので、価格下落率(成約価格÷新規登録価格―1)として算出した結果です。
価格の下落が小さいほど、需給関係は逼迫している傾向と言えます。コロナショック以降、下落率は低迷が続いておりましたが、現在は2021年が底となり、徐々に上昇しているのが分かります。

勢いは需要の方が強く、価格の上昇傾向は続くが注意は必要。
以上のことより、現在、近畿圏の中古マンションの需給関係は、需要の方が勢いがある状況であるため、価格の上昇は暫く続くものと考えられます。
しかし、考慮しなければならないポイントもあります。それは、金利の動向です。日本では長期にわたり低金利が続いており、そのことが住宅需要を大きく支えていましたが、今後日本でも金利が上昇するようなことがあれば、住宅需要が減退することも考えられます。金利動向には、引き続き注視しておく必要がありそうです。

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