不動産経済研究所が、近畿圏2府4県（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、 滋賀県、和歌山県）におけるコンパクトマンションについて調査を行いました。コンパクトマンションの定義については、住戸専有面積が30㎡以上50㎡未満でワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置する物件としています。本調査は、所有者が居住する居住用マンション以外の投資用マンションも含まれています。コンパクトマンションは、単身者やDINKS、シニア世帯などをターゲットとしており、需要も年々高まってきています。 まず、添付のグラフで供給状況を見ていきましょう。2022年の供給戸数は1,202戸で、近畿圏で発売された全マンション1万7,858戸に占めるシェアは6.7％でした。2013年以降過去10年間の近畿圏におけるコンパクトマンションの供給は、2017年までは1,000戸未満で、シェアも5％に満たない状態でした。しかし、2018年以降は1,000戸を超える(2020年の997戸を除く)ようになり、発売された全マンションに占めるシェアも5.5%超をキープしています。特に、住宅ローン控除の対象が床面積40㎡以上に緩和された2021年以降は、供給量が1,200戸を超え、シェアも6.7%で、発売された全マンションのうち14.9戸に1戸がコンパクトマンションという高い水準になっています。 コンパクトマンションの供給量をエリア別に見ると、大阪府862戸、兵庫県180戸、京都府147戸、滋賀県13戸で、奈良県と和歌山県では供給がありませんでした。また市区別の供給上位は大阪市中央区（196戸）、大阪市西区（146戸）、大阪市北区（133戸）、大阪市福島区（113戸）、大阪市浪速区（91戸）と大阪市区部エリアが上位を占めています。 都市部でもコンパクトマンション需要が旺盛であることに加えて、地価が高くなり、マンション適地が少なくなっている中心市街地においても、コンパクトマンションなら開発できるという供給側の事情も背景にあるようです。次回ではコンパクトマンションの発売価格についてみていきたいと思います。

　今回は、建設工事費と近畿圏の新築分譲マンション価格の推移と比べてみましょう。前回にお伝えした通り、新築分譲マンション価格は、一般的には積算法で価格が決まることが多くなっています。そのため、建設工事費が上昇すると、販売価格はダイレクトに影響を受けます。建設工事費デフレーターと新築マンション価格の推移（両者とも｢12カ月移動平均｣の値を採用）で相関係数を算出すると、0.943とかなり高い数値が出ました。更に、建設工事費デフレーターの値を先行させて1カ月ずつ時差を設けて相関係数をとった結果が添付したグラフのとおりとなっています。 　先ほどお伝えした通り、同時での相関係数も0.943と高いのですが、1年半程度ずらした方がより相関係数が高くなっているのが分かります。つまり、データ上は建設工事費デフレーターが上昇すると(下落すると)1年半程度遅れて新築分譲マンション価格も上昇(下落)するということが言えます。 新築分譲マンション価格の算定には、その他にも金利状況やそこから派生する社会的ムーブメント(「マンションを今購入すべきか否か」という風潮)など社会的・経済的情勢などさまざまな要因が関与してきますが、2023年度に入ってからも建設工事費デフレーターは依然として高い水準となっているため、新築マンション価格の高騰は暫く続くと考えられます。また、新築マンション価格の高騰は、中古マンション需要や住宅購入自体を先送りすることによって賃貸需要へとつながっていくため、引き続き、建設工事費については注視していく必要がありそうです。

不動産価格の算出方法は大きく３つに分けられます。 一般的に、不動産価格の算出方法は、「収益還元法」「取引事例法」「積算法」の３つが採用されています。まず「収益還元法」は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして求められる価格で、主に投資用(収益)不動産を査定する時に利用されます。次に「取引事例法」は、対象不動産と条件が近い不動産の取引事例を多数集め、必要に応じて対象不動産の価格補正などを行い、不動産価格を求める方法です。中古マンション、中古住宅や土地の価格査定でよく使われる手法です。3つ目の「積算法」は、土地と建物の調達価格を合計して算出する方法です。一般的には、銀行の不動産評価や新築価格の算出で利用されます。土地の評価方法としては主に「路線価」「公示価格」「固定資産税評価額」を利用して評価します。建物については新たに新築した場合の費用から経過築年数分の減価を差し引いて求めますが、新築物件は、建築資材・人件費・販売会社の利益などが積み上げられていきます。 今回は、積算法に着目して不動産価格を見ていきましょう。 建設費と新築価格の関係 まず、建設工事費がどれくらい上昇しているのかを見てみましょう。 添付のグラフの黄色の推移は、国土交通省が発表している建設工事費デフレーター（住宅建築）の実数値とそれを12カ月移動平均で示したものです。これを見ると2021年頃から建設工事費が急上昇しているのが分かります。コロナ以降、世界的な「ウッドショック」や円安などの影響を受け、建設費は急上昇しました。アメリカ等の先進各国で、リモートワークなどの浸透により、郊外に移住したり、自宅をリフォームしたりする人が増えたことに加え、当時アメリカなどでは金融緩和が進み低金利であったことなど、住宅需要が増えたことで、木材需要が急増したことが原因と言われています。世界的なウッドショックの影響を受け、日本でも木材価格が上昇しました。更に、日本国内では、2022年以降、円安の影響も加わり建設費の高騰は加速することになりました。 次回は、近畿圏の新築分譲マンションの推移を見てみることにします。

■都市近郊に広がる住宅地の上昇。一方で二極化も 　左記順位表は、大阪圏内の基準地点の変動率を見た結果です。奈良県の近鉄大和西大寺駅近郊の住宅地が大阪圏内住宅地でトップの10.3%の上昇率でした。京都や大阪、奈良などへ向かう近鉄3路線が乗り入れる利便性の良さに加え、商業施設も近々開業される予定であるため、近年ではマンション用地の需要も高まっています。また、2位以降でも都心へのアクセスがいいエリアが続いており、都心よりも「郊外」のイメージが強いエリアの顔ぶれが目立ちます。一方、昨年(2022年)のランキングを見ると、その多くが大阪や京都の中心エリアとなっています。つまり、昨年(2022年)は都心での地価が大きく上昇しましたが、それが利便性の高く住宅需要のある郊外へも波及しているようです。 　住宅ローンの低金利や税金での優遇、更に共働き世帯の増加などで世帯収入が増えていることを背景に全国的に住宅地地価が上昇しています。しかし、交通などの利便性が低いエリアにおいては、地価の下落が続いており、地価の二極化が進行している状況であるとも言えます。

大阪圏商業地の地価回復と住宅地上昇の郊外への波及 3月22日に国土交通省から2023年1月1日時点の地価公示が発表されました。全国全用途平均は昨年から上昇率を１.0ポイント上回り1.6%の上昇で、2年連続のプラスとなりました。全国2万6,000地点の調査対象のうち上昇地点は58.0%となり、昨年の43.6%を大きく上回りました。コロナ禍を過ぎ、徐々に景気が回復していく中で、都市部の地価上昇が周辺エリアを牽引する形で地価の上昇が続いていることにより、昨年よりも地価の回復が顕著となりました。 それでは、大阪圏（大阪府、京都市、神戸市、西宮市、尼崎市、奈良市など）の地価について詳しく見ていきましょう。 商業地は地価変動率が3年振りのプラスとなりました。コロナ禍前の2020年における都道府県別商業地地価変動率は沖縄県の13.3%に続き、京都府8.1%、大阪府7.7%インバウンド需要を受けて大阪圏が上位を占めており、商業地の地価上昇が続いていました。しかし、新型コロナウィルスの感染拡大により状況が一変、2021年には8年振りのマイナスとなりました。昨年(2022年)の地価公示は全国的に回復傾向が見られましたが、地点別下落率全国上位10位のうち、8地点を大阪市が占めるなど、大阪では回復傾向が他の都市に比べて鈍い状態でした。特に、外国人旅行者に人気だったミナミ地区の下落が目立ち、道頓堀の基準地点では下落率が15.5%で2年連続全国ワースト1位という結果でした。2023年では、外国人旅行者の需要回復などを背景にこれらの繁華街で地価が上昇に転じたり、下げ止まったりする地点が多く、更に、「うめきた」エリアで進められている第２期の再開発への期待などから周辺で地価が上昇したことで、大阪圏の商業地地価がプラスへと大きく改善しました。 「うめきた」への期待感は、住宅地の地価にも表れてきました。大阪圏内で、最高地価価格である大阪市福島区の基準地点は7.4％伸びています。コロナ禍で下落した大阪圏の住宅地地価ですが、昨年の0.1％プラスから更に上昇幅を拡大し、2023年は0.7%の上昇で、２年連続でプラスとなっています。 そして、住宅地の地価上昇傾向は、大都市部だけではなく、都市近郊エリアでも利便性の高い駅周辺にも波及し始めています。

中古マンションは需給バランスで決まる 不動産は経済学的に言えば、「財」にあたります。他のモノと同じように、需給バランスで価格が決まります。新築物件の場合は、仕入れコストや製造原価、工事費なども価格に大きく影響を与えますが、中古物件の場合、基本的には「買いたい人（＝需要）」が、「売りたい人（＝供給）」より多いと価格は上がり、その逆、需要より供給が多いと価格は下がります。 それでは、中古マンションの供給量は現在どのような状況なのでしょうか？左の「近畿圏中古マンション在庫件数の推移」をご覧ください。 　コロナ禍で売り渋りをする売り手が増え、2020年6月くらいから近畿圏の中古マンションの在庫件数は大幅に減少しました。しかし、2021年夏ごろから、一転して在庫件数は増加傾向にあります。 このまま供給量が増え続ける中で、例えば金利が上昇するなどして、買い手（＝需要）が増えることがなければ、バランスが崩れ、値下がりする可能性もあります。 金利の上昇に注意が必要 　最後に、市況に大きな影響を与える要因として、重要なものが金利の動向です。金利の上昇は言うまでもなく、支払い総額に大きく影響を与えます。ただ、それだけではなく、金利の上昇は、「ネガティブなムード」にも影響を与えます。世の中に「金利が上昇しているから今は買い時ではない」というムードが浸透すると、消費者の実際の行動にも表れ、住宅購入を先送りする人が増えてくるでしょう。 　ただインフレ上昇は、投資物件に恩恵をもたらす場合もあります。過去のデータを見ると、物価が上昇すると、少し遅れて家賃も上昇していきます。家賃が上昇すれば、金利上昇分も相殺することができます。また、購入を先送りした消費者が住宅購入への「つなぎ」として賃貸住宅を選択することによって、賃貸住宅の需要に繋がる可能性もあります。 今後の金利動向には引き続き注視していく必要があります。 まとめ 　2023年の不動産市況は、概ね良好だと思いますが、その一方で、金融政策に影響される金利などは「なかなか読みにくい」状況にあります。消費者物価指数の上昇が続く中で、多少の金利上昇の可能性は高くなってきました。基本的には大きな金利上昇はないと思いますが、仮に金利が年内に1％程度上昇することになれば、不動産市場の潮目が変わってしまい、需給関係は大きく崩れていくと考えられますので、注意が必要と言えそうです。

2023年の不動産市況はどうなるのでしょうか？データから読み解いていきましょう。 住宅需要のカギは所得上昇 エネルギー価格の上昇をはじめとして多岐にわたる物価の上昇は、実質約30年間も一人あたりの賃金が伸びない日本経済の停滞により各家庭の家計を圧迫しています。そして、所得は住宅需要にも大きく影響を与えています。 現在、日本の住宅ローン金利は他国に比べると格段に低く設定されています。低金利に加えて住宅ローン控除など、税制による住宅取得制度の優遇策なども手厚くなっています。更に、世間ではパワーカップルと呼ばれる共働き世帯も増えており、世帯年収としては増えています。結果として、近畿圏では一人あたりの平均年収は大きく上昇していないにも関わらず、マンション価格だけが大きく上昇しています。 一方で、左のグラフの通り、一人あたりの年収では買いにくい状態が深刻化しています。この状態が続き、更に金利が上昇することがあれば、住宅購入を断念せざるを得ない世帯も増えてきて、住宅需要の減退を引き起こしかねません。 物価上昇はもうしばらく続きそうですので、それに連動するように所得が上がれば住宅需要は引き続き好調が続くでしょう。

■世界から注目を集める大阪 新年　明けましておめでとうございます。 　本年も「阪急阪神の仲介」をどうぞよろしくお願い申し上げます。 　添付の図表は、前回掲載させていただきました「不動産投資家調査」と同じく、一般財団法人　日本不動産研究所から公表されている「国際不動産価格賃料指数(2022年10月現在)」の結果です。東京都港区に所在する高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション価格、マンション賃料をそれぞれ100.0とした場合の各都市との比較指数です。なお、比較指数の作成にあたっては、為替状況が反映されています。 これを見ると、北京、上海、台北は賃料水準が東京よりも低くなっていますが、マンション価格は東京よりも高い状態にあります。これだけ見れば、東京の物件のお買い得感が際立っているようです。更に大阪は、賃料指数が87.3と東京と13ポイント程度の差しかないですが、マンション価格では61.9となっており、東京に比べてかなり割安に感じられます。大阪で特に注目いただきたいのは、前回調査（2022年4月）よりもマンション価格が、調査した世界14都市の中で最も上昇しており（約4.3％）、大阪エリアへの投資熱が高まっている状況にあるようだ、ということです。 　日本の不動産は、海外の不動産投資家から見ると、投資効率という観点からは非常に魅力的であるようです。大阪では、2025年に大阪万博やその他の再開発が控えており、更に注目を集めることでしょう。

キャップレートの低下が進む賃貸住宅 先日、2022年10月時点のキャップレートが(一財)日本不動産研究所より発表されました。 キャップレートとは、期待する利回りのことを言い、「不動産投資を行う場合、どのくらいの利回りを期待するか」を不動産投資の専門家にアンケート調査し、それをまとめたものです。そのため、不動産投資を行う方にとっては重要な指標の一つと言えます。賃料やそのほかの要因が一定だとすると、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を意味します。賃料は、もちろん経済状況や不動産市況の影響を受けますが、短期間でそれほど大きな動きをするものではありません。そのため、一般的にキャップレートの低下は、価格上昇を意味します。また、利回りが低くても不動産投資をしたいという「不動産投資熱」を数値で示しているとも言えます。 それでは、早速、最新の2022年10月のデータを見ていきましょう。添付のグラフをご覧ください。 　賃貸住宅のキャップレートは、リーマンショックで大きく上昇しましたが、その後低下が続いていました。コロナ禍で横ばいとなる期間もありましたが、多くの都市で低下基調に戻っています。数字からも賃貸住宅の投資熱が日本で高まっていることがよく分かります。 今回の最新調査で大阪のキャップレートはワンルーム、ファミリーともに4.5%となっており、ファミリータイプでは前回調査から0.2ポイント低下するなど、コロナ禍で投資熱は冷めるどころか過熱している状態がうかがえます。ただ、投資熱の源は日本だけではありません。アメリカの金融引き締めによる影響で、世界的に金利上昇局面にありますが、国内では未だ大きな金融引き締めが行われておらず、世界からの日本不動産への投資熱が高まっていることが、キャップレート下落の一因であると言えます。次回は、大阪や日本の不動産は海外から見てどのような状況なのか見てみたいと思います。

■求心力のある大阪市 　大阪圏では転出超過が続いていますが、大阪市に限っては転入超過をキープしています。コロナ禍を経て、転入超過数は縮小したものの依然として、近隣エリアや大阪府内からの転入が多い状態が続いています。また、転出に関してもコロナ以前は、東京圏(東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県)への転出が多かったのですが、2021年では18,700人となり、2019年の19,952人と比較しても約6％減少することとなりました。 　前述のとおり、転出超過が続く大阪圏でも、2022年9月時点では転出超過が縮小傾向にあります。その一因に、大阪市の求心力が回復してきたことが挙げられます。 ■大阪市転入超過数と大阪府有効求人倍率の推移 　左のグラフは、大阪市の転入超過数と大阪府の有効求人倍率の2000年以降の推移を示しています。両者の相関係数を算出すると0.75でした。相関係数とは、2種類のデータ間の関連性（相関関係）の強さを示す指標で、一般的に0.7以上の数値では強い相関関係を示すと言われています。このことから、大阪市では職を求めて人が集まる、いわば、「求心力」があると言えます。インバウンドが回復してくると、以前のように観光地、観光施設やホテルなどでの雇用が増え、より人口が集まると考えられます。また、2025年の大阪万博の開催も控えており、大阪市への転入者増が期待できそうな要素がいくつかありそうです。 　人が集まるということは、もちろん「住まい」つまりは不動産市場に大きく影響を与えます。今後も「人の動き」には注視していく必要がありそうです。

大阪圏の転出超過は縮小傾向に コロナ禍により、テレワークの浸透や移動の制限といった、人々の移動において大きな変化が起こりました。コロナ禍から3年目、そして、行政の要請による移動制限がなくなった現在、人の動きはどのようになっているのでしょうか。総務省が発表する「住民基本台帳人口移動報告」を分析したいと思います。 添付のグラフは、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）の転入超過数（転入者数から転出者数を差し引いた数）の推移です。青色は年計、オレンジ色は、最新である2022年9月までの数値で比較するため、各年1月～9月の合計値を示しています。 大阪圏では、転出者数が転入者数を上回る転出超過の状況が長く続いていました。しかし、堅調なインバウンド需要により、大阪市を中心に飲食店やホテルなどで雇用が増え、近隣エリアからの人口流入が増えたため、2019年には4,097人で、転出超過が大幅に改善されました。実際に、大阪府では7年連続で転入者が転出者より多い転入超過が続いています。また、2020年4月に新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言が発令され、都道府県間の移動を含むさまざまな行動制限がかかることとなったため転出超過は更に縮小されました。2021年には、行動制限の反動が起きたと見られ、コロナ禍前の2019年と同じくらいにまで転出超過数が戻りました。そして、2022年ですが、9月時点での数値では、コロナ禍の2020年と同水準となっており、再度、転出超過が縮小傾向にあると言えそうです。 次回は、2025年に大阪万博を控える大阪市における人口動態を見てみます。

9月20日、国土交通省がまとめた2022年の都道府県地価調査(基準地価）が発表され、全国の全用途平均は3年振りの上昇となり、コロナ禍からの回復傾向が見られました。 　住宅地が31年ぶりにプラスになったことは、大きく話題になりました。都市部への移動がスムーズな地域、また地方都市中心部での住宅需要が堅調であることが要因とされています。また、コロナ禍を経て、テレワークなど生活スタイルの変化により、よりよい住環境への需要も住宅地上昇の後押しとなりました。 　商業地もコロナの規制緩和やインバウンドの回復期待などにより3年ぶりの上昇となっています。 次に大阪圏に絞って基準地価を見ていきましょう。（注：関西エリアのことを、国土交通省が公表する地価では、大阪圏と表記しますが、概ね近畿圏と考えてください。） 　大阪圏の住宅地は、プラス0.4%で、3年振りのプラスとなりました。特に、兵庫県の芦屋市(2.8%)、伊丹市(1.8%)、川西市(1.7%)、西宮市(1.2%)、宝塚市(1.1%)と、阪神間での上昇が際立ちました。もともと、大阪中心部への利便性や住環境の良さから、住宅需要が高いエリアでありますが、コロナ禍を経て更に需要が伸びたと見られます。 　大阪圏の商業地は、前年のマイナス0.6%からプラス1.5%と上昇に転じました。コロナ禍による行動制限が緩和されたことで、国内需要が回復し、中心部や繁華街で地価の下落幅が縮小しました。例えば、令和3年調査において、商業地でもっとも下落率が高かったミナミの商業施設「デカ戎橋ビル」は、今年マイナス1.6%で、前年の18.5%から下げ幅が大幅に改善されました。このところ外国人観光客が増えてきており、インバウンド観光に強い当エリアの商業地は、次年度以降は上昇が期待できそうです。 今回の令和4年基準地価では、新型コロナの影響が徐々に薄れてきたうえに、水際対策が緩和されてインバウンド需要が徐々に戻るという期待感から、これまで大きくマイナスとなっていた繁華街エリアでも減少幅が縮小するなど、回復基調が見られました。 気になる今後ですが、いまだ大阪心斎橋・なんばエリアでは、店舗の空きが続く場所も点在するなど回復基調にありますが、完全回復まではあと少し時間がかかるかもしれません。しかし、大阪圏では、2025年の大阪・関西万博も控えており、地価のプラスが期待できる要因もあります。 また、歴史的な円安が続いており、海外投資家からの日本不動産購入が更に増えていくことも考えられます。海外投資家から見ると日本はもともと、利回りの良さで他のアジア地域に比べて好条件でありました。円安で更に、海外投資家による日本への不動産投資に拍車がかかることも想定されます。その結果、地価が上昇する可能性も考えられます。 一方で、金利の動向にも目を向ける必要がありそうです。日銀は量的緩和を継続する意向を発表していますが、もし、今後日本も欧米諸国と同じように金利上昇に舵を切るとしたら、地価の上昇基調にストップがかかる可能性もあります。今後の金利のゆくえに、注意が必要と言えそうです。

◆価格上昇の背景にある需給関係 今回は、近畿圏における中古戸建の需給関係をみるために、新規登録状況を「供給」、成約状況を「需要」であると想定し、「成約倍率」と「価格乖離率」から需給関係の変化を見ていきましょう。 成約件数や新規登録件数は季節的な要因を受けやすい性質にあります。例えば、年度の変わり目である3月は成約件数が大きく増えますが、一般的に8月や1月は長期休みが影響し、営業日数が少ないため、成約件数や新規登録件数が大きく減る傾向にあります。需給の傾向をより掴みやすくするため、月の値を、その月の数値とそれ以前の11カ月間の数値を平均して算出する12カ月移動平均をした上で、成約倍率と価格乖離率の推移を表したのが添付させていただいたグラフです。 成約倍率は、（新規登録件数÷成約件数)で算出し、当月の成約件数に対して新規登録の件数がどれだけあったかを示します。件数倍率が縮小傾向にあるということは、供給量に対して需要が満たされた物件が多いことを示します。さらに、成約価格と新規登録価格の価格乖離率(成約価格÷新規登録価格－1）を表したのが赤色で示した推移で、乖離率が小さいほど、売り手の希望に近い価格で成約する傾向が高い、つまり、需給関係がタイトにあると言えます。 近畿圏の中古戸建は2021年から需給がタイトな状況にあるということがデータから見て取ることが出来ます。 この状況は、中古戸建への需要が増えたことに加えて、新規登録件数、並びに在庫件数の減少、つまり、供給の減退が大きく関わっています。 ◆新規登録件数、在庫件数ともに、コロナ前の4分の3までに縮小 　近畿圏戸建の新規登録件数、在庫件数ともに数が減少傾向にあります。 最新の2022年8月の新規登録件数は2,612戸でした。前述の通り8月は営業日数が少ないこともあり、新規登録件数は他の月よりも少ない傾向にありますが、それでもコロナ禍前の2019年8月は3,444件ありましたので、24%のマイナスとなります。 また、2020年1月の時点で、14,729戸あった在庫件数も、最新の2022年8月データでは11,274戸（25%減）までに数を減らしています。 新規登録件数は売り手にとっては、底堅い需要もあり、かつ競合となりうる供給が少ない有利な状況にあると言えます。中古戸建の売却を検討されている方は、すぐに行動に移されることをおすすめいたします。

・19カ月連続で前年同月比プラスの近畿圏中古戸建価格 添付のグラフは、近畿レインズが発表された「近畿圏市況レポート」より作成した「近畿圏中古戸建成約状況」の資料です。最新(2022年8月度)の中古戸建成約状況によると、成約件数は 663 件で前年比マイナス 15.6％の 2 ケタ減となりましたが、コロナ禍前の19年8月と比較すると4.1％増加しており、コロナ禍以前の水準を上回っている状況です。成約件数は、コロナ禍で大きく落ち込みましたが、2020年後半、そして2021年前半にかけては、コロナ初期の行動制限の反動で大きく数を伸ばしました。ただ、世の中では、「テレワークの浸透による戸建需要増」と話題になった割には、その後2021年後半からは前年対比でマイナスになる月が増えるなど、成約件数自体は減少傾向にあります。 　一方で、冒頭に述べたように成約価格は上昇が続いています。8月の中古戸建住宅の成約価格は 2,166万円、前年比1.6％上昇し、2021年2月から19ヶ月連続で前年同月比プラスとなっています。ただ、上昇率はしだいに縮小しています。価格上昇の背景には何があるのでしょうか？次回に検証してみたいと思います。

土地は一物四価 国税庁より令和4年分の最新の路線価が公開されています。土地は「一物四価」と呼ばれており、路線価は相続税・贈与税を計算する上での算定基準となっています。ご承知のように、不動産を相続または贈与することになった場合、この路線価に応じて算出される課税対象（額）に対して相続税や贈与税が発生します。 この路線価ですが、公示地価の80%程度が目安となっていると言われています。では、なぜ公示地価の80％という目安が路線価に設けられているのでしょうか。いろんな理由があるようですが、その１つとしては実際に取引される際、売り手と買い手の事情や情勢に応じて、取引価格が公示価格を大きく下回ってしまう可能性があるためです。もし、公示価格と路線価が同じなら相続税の評価額である路線価が取引価格よりも大きくなり、課税額が過剰になるかもしれません。このように納税者の負担が過剰になってしまうのを防ぐために、路線価は公示価格の80％を目安としていると言われています。 コロナから回復傾向？令和4年路線価 現在公開されている路線価は、2022年1月1日以降で年内に発生した相続税や贈与税を計算する基準となるものです。2022年の対前年変動率の全国平均は0.5%上昇となり、2年ぶりに上昇に転じました。添付の資料は、『都道府県庁所在都市の最高路線価(2022年)※前年比で降順(国税庁「路線価」より作成）』です。 今回、最高路線価が上昇した都道府県庁所在都市は15都市で、2021年分が8都市だったので、前年比で7都市増えました。横ばいは16都市で、下落は16都市(昨年22都市）と、下落した都市の数も減りました。都道府県県庁所在地の最高値で見ても、コロナ禍からの回復傾向が多くの都市で見られていますが、下落した都市の中には、昨年よりも下落率が拡大しているエリアもあるなど、都市ごとにバラツキがあるような状態です。 また、地価公示同様に、インバウンドでにぎわっていた観光地や繁華街などは、コロナウィルスの影響が残っており、東京の銀座通り、大阪市御堂筋や那覇の国際通りなどでは、依然として前年比でマイナスとなっています。ただ、下落率は縮小傾向にあることは確かなようです。

前回のコラムでもご紹介しました2022年4月発表の（株）不動産経済研究所「超高層マンション動向2022」による遡及可能な2003年からのタワーマンションストック数の推移をグラフにしてみましたのでご覧ください。 遡及可能な2003年からのタワーマンションストック数の推移を黄色で示しました。これを見ると、2009年を境に、ストック数の増加が緩やかになっているのが分かります。大阪市内の都心部でタワーマンションが連立しているイメージで、近畿圏は、タワーマンションが最近増えているのではないかと感じている方もいるかもしれませんが、増加ペースは落ちているのが分かります。 次に、緑色の折れ線グラフを見てみましょう。こちらは、2003年築以降のタワーマンションストックのうち築10年以内の物件が占める割合を示したものです。これを見ると、2009年のピーク時の物件が築10年以内の枠を超えた2019年から、築10年の割合が下がっているのが分かります。近畿圏における世帯数は減少傾向にあります。 今後も継続的に大規模分譲となるタワーマンションの需要が続くとは限りません、築10年以内のタワーマンション物件が占める割合は40%以下となり、状況によっては「近畿圏の築10年以内のタワーマンションが希少」という認識が広がり、築10年以内の物件は、タワーマンション市場の核になってくるかもしれません。

2022年4月に（株）不動産経済研究所より「超高層マンション動向2022」が発表されました。本調査での超高層マンションの定義は、階高が20階以上となっていますので20階建以上のマンションについて考察します。また、ここでは、「超高層マンション」ではなく、みなさまの耳馴染みのある呼び方、「タワーマンション」でお話を進めたいと思います。 　それでは、近畿圏のタワーマンションの状況について早速グラフのデータ「近畿圏　タワーマンションの完成(予定)年次別計画棟数・戸数」（株式会社不動産経済研究所「超高層マンション動向」より作成。以下同様。）を見ていきましょう。 　近畿圏では、首都圏よりも少し遅れて1990年代後半からタワーマンションが増えてくるのですが、タワーマンションが建ち始めた初期の頃は、大阪市内の都市部ではなく郊外エリアに建築される物件がメインでした。ところが、1997年の建築基準法改正により容積率の上限や計算方法の変更、日影規制等が緩和されると、一気に都市部でのタワーマンション開発が増えてきました。しかしながら、2008年に発生したリーマンショックによる経済情勢によって、近畿圏でのタワーマンション計画の規模縮小が相次ぐことになります。リーマンショック以前に計画されていた2009年建築の10,148戸をピークにタワーマンションは低迷が続きます。その後は、郊外エリアに建築される物件よりも大阪市内の都心部を中心としてタワーマンションが竣工されていきます。2019年に5年振りに5,000戸を超えたものの、2020年は1,688戸、2021年は3,171戸と再び落ち込んでいます。 　現在、近畿圏で22年以降に計画されているタワーマンションは52棟(1万5,030戸)で、その内訳は、大阪市内で33棟(8,905戸)、大阪府下で10棟(3,423戸)と、大阪府だけで全体の約8割を占め、兵庫県は6棟(1,724戸)、京都府3棟(978戸)となっています。しかし、新型コロナウィルスの長期化やウクライナ問題に端を発する世界的な物価高、そして地球温暖化による世界的な気象変動等の影響で資材の高騰・品薄により工期が延び、竣工が後ろ倒しになる可能性も考えられる状況となっています。

近畿圏中古マンション市況③ 需給関係が逼迫。中古マンションは出たらすぐ売れる？ 気になる今後の行方ですが、コロナ前後での成約並びに新規登録状況から考察してみましょう。 ■近畿圏中古マンション成約倍率の推移(12カ月移動平均)　 上のグラフは、成約物件に対して新規登録件数が何件あるかを示した「成約倍率」の推移です。 倍率が高いほど供給緩和、低いほど需給関係が逼迫している状況を示していますが、グラフを見ると2021年から急激に成約倍率が低下し、更にコロナ前の水準よりも需給逼迫が進んでいる状況です。 ただ、物件数だけ見ても、「売り手が値下げをしているから成約数が多い」と仮定することも出来ます。そこで、価格という観点からも需給関係を見てみましょう。 ■近畿圏中古マンション価格下落率(12カ月移動平均) 下のグラフは、新規登録物件の平均㎡単価から実際に成約した物件の平均㎡単価では、どれくらい価格に差があるのかを示したもので、価格下落率(成約価格÷新規登録価格―１)として算出した結果です。 価格の下落が小さいほど、需給関係は逼迫している傾向と言えます。コロナショック以降、下落率は低迷が続いておりましたが、現在は2021年が底となり、徐々に上昇しているのが分かります。 勢いは需要の方が強く、価格の上昇傾向は続くが注意は必要。 以上のことより、現在、近畿圏の中古マンションの需給関係は、需要の方が勢いがある状況であるため、価格の上昇は暫く続くものと考えられます。 しかし、考慮しなければならないポイントもあります。それは、金利の動向です。日本では長期にわたり低金利が続いており、そのことが住宅需要を大きく支えていましたが、今後日本でも金利が上昇するようなことがあれば、住宅需要が減退することも考えられます。金利動向には、引き続き注視しておく必要がありそうです。

近畿圏中古マンション市況② 前回の「中古マンション成約状況①」では成約件数を見てきましたが、そもそも成約件数は、季節的な要因が関係し、月ごとに大きく差があります。そこで、正確にトレンドを見るために、12カ月移動平均で変化をより滑らかにしてデータを俯瞰してみることにしましょう。添付のグラフは近畿圏中古マンション成約件数(12カ月移動平均)を示しています。 ※12カ月移動平均：任意の月の値を、その月の数値を含めて1２カ月間の数値を平均して算出して推移をみるもの。 ■近畿圏中古マンション成約件数(12カ月移動平均) これを見ると、やはりコロナショック直後に大きく成約件数が減少しているのが分かります。しかし、その後の成約件数は大きく上昇し、2021年後半にはコロナショック前の水準にまで回復していることが分かります。中古マンション市況は既にコロナ前の水準にまで回復したということが出来ます。実需（＝自用）物件である中古マンションはコロナ禍であっても需要が衰えることはなく、むしろ、テレワークの浸透で住環境の改善を求める需要が増えることで、素早く回復を見せることが出来たと考えられます。 さて、次回は今後の近畿圏の中古マンションの需給関係について考察していきます。

近畿圏中古マンション市況➀ 添付のグラフは近畿圏の中古マンション成約状況を示しています。長期的な視点に加えてコロナ前後の変化を見ると、近畿圏の中古マンションはどのようなトレンドで推移してきたのでしょうか？一緒に考察していきましょう。 左図の成約㎡単価のグラフを見てみましょう。2014年以降中古マンションの成約㎡単価は右肩上がりで推移しています。前年比で見てみても新型コロナウイルスの影響が色濃く出た2020年から2021年にかけての数カ月マイナスに転じたくらいで、それ以外は継続的にプラスとなっています。 次に、成約件数はどうでしょうか？右図の成約件数のグラフからは、初めて緊急事態宣言が出た直後の2020年4月や5月で前年比が大きくマイナスになっているのが明らかに分かります。この2つのグラフから、現在においても近畿圏の中古マンションの需給関係は、需要の方が多い状況であることが分かります。 【次回に続く】

　2022年3月22日に、土地価格の動向を示す地価公示が国土交通省より発表されました。今年の地価公示では、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らいでいる中で、「どれくらい地価が回復しているのか？」に注目が集まりました。結果としては、全国平均で住宅地が前年比0.5%、商業地は0.4％と、ともに2年振りにプラスとなり、コロナ禍からの回復傾向を見ることが出来ました。 　地価公示は、国土交通省の審議会の１つである土地鑑定委員会が１月１日時点の土地の価格を鑑定し公表するものです。以下の解説では、2020年の地価公示は、新型コロナウイルスの感染拡大が発生していない時点での価格であることに留意してグラフを見てください。 　大阪府、兵庫県、京都府の推移を見ると、2020年までは上昇傾向が続いていましたが、2021年はどのエリアも大きく下落し、新型コロナウイルスによって経済活動の縮小の影響が色濃く見られました。しかし、2022年地価公示では、コロナ前の水準まで回復とはいかないものの、回復基調にあると言えそうです。 　各地点別の変動率を見ていきましょう。各府県内全調査地点数に占める「地価が上昇した地点の数」の割合は、大阪府38%(前年8%)、兵庫県40%(前年19%)、京都府33%(前年6%)と、昨年に比べて上昇したエリアの数が大きく増えています。エネルギー価格の上昇は見られますが、景気全般が上向きであること、低金利が継続していることなどから住宅地における住宅需要が高まり、更に都市部ではマンション需要の高まりなどから地価が上昇に転じたと見られます。 　一方で、商業地では兵庫県が横ばい、京都府が0.5%と上昇しましたが、大阪府はマイナス0.2%と、去年に続いて下落。全国の商業地変動率ワースト10のうち大阪・ミナミが8地点を占め、大阪の商業地の下落が目立ちました。大阪・ミナミエリアには、外国人旅行者が好むような飲食店や小売店が多く見られますが、インバウンド需要の回復遅れのため、まだ地価の回復に至っていないという状況です。 　今後、インフレ基調になれば、それに連動して地価上昇の可能性が高まります。一方で、インフレ状況が鮮明になれば金利が上がり、不動産市況がネガティブな状況になりかねません。足元では金利上昇の兆しがちらほら見え始めていますが、いまのところ日銀は、「金融緩和政策はまだ続ける」としています。少なくとも2022年内の大きな金利上昇の可能性は低いと思われるため、来年、2023年に発表される地価公示は今年よりもコロナ前の水準へ回復することが予想されます。

　2022年の近畿圏住宅市況はどのようになるのでしょうか？実物不動産の中で最も流動性の高く、かつデータの鮮度が高い中古マンションの成約状況でみていきましょう。上のグラフは、近畿レインズに登録された成約件数と新規登録件数に関するデータです。マンションの流通量は月ごとに特徴があります。例えば、年度が替わる直前の3月は流通量が増えますが、お盆休みや正月休みで営業日数が少ない8月や1月は流通量が減る傾向にあります。こういった季節要因を排除するために、上のグラフは12カ月後方移動平均で示しています。(※12カ月後方移動平均とは、当月から過去11カ月の数値の平均を算出したもので、データを平滑化することで傾向を分析しやすくしたものです。） 　まず、青色で示した成約件数を見てみましょう。2016年頃から順調に成約件数が増えて来ましたが、新型コロナウィルス感染拡大の影響を受けて、大きく減少しました。 その後暫く、契約件数は低迷が続きましたが、人々の活動が再開し始めると、これまでの反動のように成約件数が一気に増えました。また、成約価格も同じような動きを見せています。 右のグラフの赤色で示した成約㎡単価は、コロナショックで成約件数が落ち込んだ同時期に若干価格が下がりましたが、その後は、回復し、上昇の一途をたどっており、2021年10月時点で、9カ月連続で前年同月期を上回っています。 　成約価格上昇の背景には何があるのでしょうか？供給量の減少が一因として考えられます。左のグラフのオレンジ色で示した推移は、新規登録物件の数ですが、2020年の3月頃を頭に減少しています。新規登録件数はつまり、供給量と言えます。 需要は底堅くあるのに、供給量が少ないため価格が上昇しています。 今後の展開ですが、長らく続いている低金利は、まだ暫くは続くと考えられ、加えて、賃金水準やインフレ率も暫くは上昇しないとの見込みが強く、マンション需要量の減少は起こりにくいと考えられます。これらを複合的に考えると、価格の上昇は暫く続くと予想されます。 　とはいえ、2021年10月時点、オレンジ色の新規登録件数の推移は若干上昇傾向になっています。2022年は、これまで様子見をして、売り渋っていた売主たちが動きだし、供給量が増えてくる可能性があります。そうなると、価格上昇は落ち着きを見せると考えられますので、不動産の売却を検討されている方は、「コロナショックで溜まった需要」に加え、「供給量不足」の２つの追い風を受けるために、出来るだけ早めに行動に移すことをおススメします。