不動産ニュース一覧NEWS LIST

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2022-09-05 15:16:14
令和4年分の路線価等が国税庁ホームページで公開されています。
土地は一物四価 国税庁より令和4年分の最新の路線価が公開されています。土地は「一物四価」と呼ばれており、路線価は相続税・贈与税を計算する上での算定基準となっています。ご承知のように、不動産を相続または贈与することになった場合、この路線価に応じて算出される課税対象(額)に対して相続税や贈与税が発生します。 この路線価ですが、公示地価の80%程度が目安となっていると言われています。では、なぜ公示地価の80%という目安が路線価に設けられているのでしょうか。いろんな理由があるようですが、その1つとしては実際に取引される際、売り手と買い手の事情や情勢に応じて、取引価格が公示価格を大きく下回ってしまう可能性があるためです。もし、公示価格と路線価が同じなら相続税の評価額である路線価が取引価格よりも大きくなり、課税額が過剰になるかもしれません。このように納税者の負担が過剰になってしまうのを防ぐために、路線価は公示価格の80%を目安としていると言われています。 コロナから回復傾向?令和4年路線価 現在公開されている路線価は、2022年1月1日以降で年内に発生した相続税や贈与税を計算する基準となるものです。2022年の対前年変動率の全国平均は0.5%上昇となり、2年ぶりに上昇に転じました。添付の資料は、『都道府県庁所在都市の最高路線価(2022年)※前年比で降順(国税庁「路線価」より作成)』です。 今回、最高路線価が上昇した都道府県庁所在都市は15都市で、2021年分が8都市だったので、前年比で7都市増えました。横ばいは16都市で、下落は16都市(昨年22都市)と、下落した都市の数も減りました。都道府県県庁所在地の最高値で見ても、コロナ禍からの回復傾向が多くの都市で見られていますが、下落した都市の中には、昨年よりも下落率が拡大しているエリアもあるなど、都市ごとにバラツキがあるような状態です。 また、地価公示同様に、インバウンドでにぎわっていた観光地や繁華街などは、コロナウィルスの影響が残っており、東京の銀座通り、大阪市御堂筋や那覇の国際通りなどでは、依然として前年比でマイナスとなっています。ただ、下落率は縮小傾向にあることは確かなようです。
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2022-08-28 15:52:38
近畿圏タワーマンションの今後
前回のコラムでもご紹介しました2022年4月発表の(株)不動産経済研究所「超高層マンション動向2022」による遡及可能な2003年からのタワーマンションストック数の推移をグラフにしてみましたのでご覧ください。 遡及可能な2003年からのタワーマンションストック数の推移を黄色で示しました。これを見ると、2009年を境に、ストック数の増加が緩やかになっているのが分かります。大阪市内の都心部でタワーマンションが連立しているイメージで、近畿圏は、タワーマンションが最近増えているのではないかと感じている方もいるかもしれませんが、増加ペースは落ちているのが分かります。 次に、緑色の折れ線グラフを見てみましょう。こちらは、2003年築以降のタワーマンションストックのうち築10年以内の物件が占める割合を示したものです。これを見ると、2009年のピーク時の物件が築10年以内の枠を超えた2019年から、築10年の割合が下がっているのが分かります。近畿圏における世帯数は減少傾向にあります。 今後も継続的に大規模分譲となるタワーマンションの需要が続くとは限りません、築10年以内のタワーマンション物件が占める割合は40%以下となり、状況によっては「近畿圏の築10年以内のタワーマンションが希少」という認識が広がり、築10年以内の物件は、タワーマンション市場の核になってくるかもしれません。
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2022-08-22 11:22:08
近畿圏タワーマンション市場の考察
2022年4月に(株)不動産経済研究所より「超高層マンション動向2022」が発表されました。本調査での超高層マンションの定義は、階高が20階以上となっていますので20階建以上のマンションについて考察します。また、ここでは、「超高層マンション」ではなく、みなさまの耳馴染みのある呼び方、「タワーマンション」でお話を進めたいと思います。  それでは、近畿圏のタワーマンションの状況について早速グラフのデータ「近畿圏 タワーマンションの完成(予定)年次別計画棟数・戸数」(株式会社不動産経済研究所「超高層マンション動向」より作成。以下同様。)を見ていきましょう。  近畿圏では、首都圏よりも少し遅れて1990年代後半からタワーマンションが増えてくるのですが、タワーマンションが建ち始めた初期の頃は、大阪市内の都市部ではなく郊外エリアに建築される物件がメインでした。ところが、1997年の建築基準法改正により容積率の上限や計算方法の変更、日影規制等が緩和されると、一気に都市部でのタワーマンション開発が増えてきました。しかしながら、2008年に発生したリーマンショックによる経済情勢によって、近畿圏でのタワーマンション計画の規模縮小が相次ぐことになります。リーマンショック以前に計画されていた2009年建築の10,148戸をピークにタワーマンションは低迷が続きます。その後は、郊外エリアに建築される物件よりも大阪市内の都心部を中心としてタワーマンションが竣工されていきます。2019年に5年振りに5,000戸を超えたものの、2020年は1,688戸、2021年は3,171戸と再び落ち込んでいます。  現在、近畿圏で22年以降に計画されているタワーマンションは52棟(1万5,030戸)で、その内訳は、大阪市内で33棟(8,905戸)、大阪府下で10棟(3,423戸)と、大阪府だけで全体の約8割を占め、兵庫県は6棟(1,724戸)、京都府3棟(978戸)となっています。しかし、新型コロナウィルスの長期化やウクライナ問題に端を発する世界的な物価高、そして地球温暖化による世界的な気象変動等の影響で資材の高騰・品薄により工期が延び、竣工が後ろ倒しになる可能性も考えられる状況となっています。
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2022-08-02 10:40:15
近畿圏中古マンション市況③
近畿圏中古マンション市況③ 需給関係が逼迫。中古マンションは出たらすぐ売れる? 気になる今後の行方ですが、コロナ前後での成約並びに新規登録状況から考察してみましょう。 ■近畿圏中古マンション成約倍率の推移(12カ月移動平均)  上のグラフは、成約物件に対して新規登録件数が何件あるかを示した「成約倍率」の推移です。 倍率が高いほど供給緩和、低いほど需給関係が逼迫している状況を示していますが、グラフを見ると2021年から急激に成約倍率が低下し、更にコロナ前の水準よりも需給逼迫が進んでいる状況です。 ただ、物件数だけ見ても、「売り手が値下げをしているから成約数が多い」と仮定することも出来ます。そこで、価格という観点からも需給関係を見てみましょう。 ■近畿圏中古マンション価格下落率(12カ月移動平均) 下のグラフは、新規登録物件の平均㎡単価から実際に成約した物件の平均㎡単価では、どれくらい価格に差があるのかを示したもので、価格下落率(成約価格÷新規登録価格―1)として算出した結果です。 価格の下落が小さいほど、需給関係は逼迫している傾向と言えます。コロナショック以降、下落率は低迷が続いておりましたが、現在は2021年が底となり、徐々に上昇しているのが分かります。 勢いは需要の方が強く、価格の上昇傾向は続くが注意は必要。 以上のことより、現在、近畿圏の中古マンションの需給関係は、需要の方が勢いがある状況であるため、価格の上昇は暫く続くものと考えられます。 しかし、考慮しなければならないポイントもあります。それは、金利の動向です。日本では長期にわたり低金利が続いており、そのことが住宅需要を大きく支えていましたが、今後日本でも金利が上昇するようなことがあれば、住宅需要が減退することも考えられます。金利動向には、引き続き注視しておく必要がありそうです。
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2022-07-16 13:57:34
近畿圏中古マンション市況②
近畿圏中古マンション市況② 前回の「中古マンション成約状況①」では成約件数を見てきましたが、そもそも成約件数は、季節的な要因が関係し、月ごとに大きく差があります。そこで、正確にトレンドを見るために、12カ月移動平均で変化をより滑らかにしてデータを俯瞰してみることにしましょう。添付のグラフは近畿圏中古マンション成約件数(12カ月移動平均)を示しています。 ※12カ月移動平均:任意の月の値を、その月の数値を含めて12カ月間の数値を平均して算出して推移をみるもの。 ■近畿圏中古マンション成約件数(12カ月移動平均) これを見ると、やはりコロナショック直後に大きく成約件数が減少しているのが分かります。しかし、その後の成約件数は大きく上昇し、2021年後半にはコロナショック前の水準にまで回復していることが分かります。中古マンション市況は既にコロナ前の水準にまで回復したということが出来ます。実需(=自用)物件である中古マンションはコロナ禍であっても需要が衰えることはなく、むしろ、テレワークの浸透で住環境の改善を求める需要が増えることで、素早く回復を見せることが出来たと考えられます。 さて、次回は今後の近畿圏の中古マンションの需給関係について考察していきます。
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2022-04-19 11:11:17
2022年近畿3府県の地価公示を読み解く。
 2022年3月22日に、土地価格の動向を示す地価公示が国土交通省より発表されました。今年の地価公示では、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らいでいる中で、「どれくらい地価が回復しているのか?」に注目が集まりました。結果としては、全国平均で住宅地が前年比0.5%、商業地は0.4%と、ともに2年振りにプラスとなり、コロナ禍からの回復傾向を見ることが出来ました。  地価公示は、国土交通省の審議会の1つである土地鑑定委員会が1月1日時点の土地の価格を鑑定し公表するものです。以下の解説では、2020年の地価公示は、新型コロナウイルスの感染拡大が発生していない時点での価格であることに留意してグラフを見てください。  大阪府、兵庫県、京都府の推移を見ると、2020年までは上昇傾向が続いていましたが、2021年はどのエリアも大きく下落し、新型コロナウイルスによって経済活動の縮小の影響が色濃く見られました。しかし、2022年地価公示では、コロナ前の水準まで回復とはいかないものの、回復基調にあると言えそうです。  各地点別の変動率を見ていきましょう。各府県内全調査地点数に占める「地価が上昇した地点の数」の割合は、大阪府38%(前年8%)、兵庫県40%(前年19%)、京都府33%(前年6%)と、昨年に比べて上昇したエリアの数が大きく増えています。エネルギー価格の上昇は見られますが、景気全般が上向きであること、低金利が継続していることなどから住宅地における住宅需要が高まり、更に都市部ではマンション需要の高まりなどから地価が上昇に転じたと見られます。  一方で、商業地では兵庫県が横ばい、京都府が0.5%と上昇しましたが、大阪府はマイナス0.2%と、去年に続いて下落。全国の商業地変動率ワースト10のうち大阪・ミナミが8地点を占め、大阪の商業地の下落が目立ちました。大阪・ミナミエリアには、外国人旅行者が好むような飲食店や小売店が多く見られますが、インバウンド需要の回復遅れのため、まだ地価の回復に至っていないという状況です。  今後、インフレ基調になれば、それに連動して地価上昇の可能性が高まります。一方で、インフレ状況が鮮明になれば金利が上がり、不動産市況がネガティブな状況になりかねません。足元では金利上昇の兆しがちらほら見え始めていますが、いまのところ日銀は、「金融緩和政策はまだ続ける」としています。少なくとも2022年内の大きな金利上昇の可能性は低いと思われるため、来年、2023年に発表される地価公示は今年よりもコロナ前の水準へ回復することが予想されます。
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2022-02-08 23:36:36
近畿圏中古マンション成約件数から占う2022年の住宅市況
 2022年の近畿圏住宅市況はどのようになるのでしょうか?実物不動産の中で最も流動性の高く、かつデータの鮮度が高い中古マンションの成約状況でみていきましょう。上のグラフは、近畿レインズに登録された成約件数と新規登録件数に関するデータです。マンションの流通量は月ごとに特徴があります。例えば、年度が替わる直前の3月は流通量が増えますが、お盆休みや正月休みで営業日数が少ない8月や1月は流通量が減る傾向にあります。こういった季節要因を排除するために、上のグラフは12カ月後方移動平均で示しています。(※12カ月後方移動平均とは、当月から過去11カ月の数値の平均を算出したもので、データを平滑化することで傾向を分析しやすくしたものです。)  まず、青色で示した成約件数を見てみましょう。2016年頃から順調に成約件数が増えて来ましたが、新型コロナウィルス感染拡大の影響を受けて、大きく減少しました。 その後暫く、契約件数は低迷が続きましたが、人々の活動が再開し始めると、これまでの反動のように成約件数が一気に増えました。また、成約価格も同じような動きを見せています。 右のグラフの赤色で示した成約㎡単価は、コロナショックで成約件数が落ち込んだ同時期に若干価格が下がりましたが、その後は、回復し、上昇の一途をたどっており、2021年10月時点で、9カ月連続で前年同月期を上回っています。  成約価格上昇の背景には何があるのでしょうか?供給量の減少が一因として考えられます。左のグラフのオレンジ色で示した推移は、新規登録物件の数ですが、2020年の3月頃を頭に減少しています。新規登録件数はつまり、供給量と言えます。 需要は底堅くあるのに、供給量が少ないため価格が上昇しています。 今後の展開ですが、長らく続いている低金利は、まだ暫くは続くと考えられ、加えて、賃金水準やインフレ率も暫くは上昇しないとの見込みが強く、マンション需要量の減少は起こりにくいと考えられます。これらを複合的に考えると、価格の上昇は暫く続くと予想されます。  とはいえ、2021年10月時点、オレンジ色の新規登録件数の推移は若干上昇傾向になっています。2022年は、これまで様子見をして、売り渋っていた売主たちが動きだし、供給量が増えてくる可能性があります。そうなると、価格上昇は落ち着きを見せると考えられますので、不動産の売却を検討されている方は、「コロナショックで溜まった需要」に加え、「供給量不足」の2つの追い風を受けるために、出来るだけ早めに行動に移すことをおススメします。
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